マンション管理のルールと規約について

2017.11.12 更新日:2022.05.06スタッフブログ

快適な生活を約束するマンション

マンション生活は、すべての住民が守るべき共通のルールを持つことで、快適な生活環境が守られています。マンション生活の基本ルールを定めた『マンション標準管理規約』はまさに住みよいマンション生活の大きな方針を定めたもの。今回は、快適で安心のマンション生活を形成するうえで欠かせない規約やルール、メンテナンスの仕組みなどについてご説明します。

快適なマンション生活のために行われていること

マンション標準管理規約について

念のため説明しますと、マンション標準管理規約は法律ではありませんあくまで、あるべき共同生活の指針を示すガイドラインです。この規約を守らなければペナルティが課せられると言うものではありません。

国土交通省の調べによると、マンション標準管理規約を根拠とする管理上のルールを実際に定めている管理組合は、全体の6割程度にとどまるとのこと。さらに、4割近い管理組合が標準管理規約について「知らない」と答えたと言います。マンション管理の重要性に対し、意識を高める取り組みが求められます。

マンション管理には、さまざまなルールと規定がある

マンション標準管理規約の内容を大まかにまとめると、以下の様になります。

専有部分や共用部分について

専有部分と共用部分の範囲定義を明確に示しています。天井や床、玄関扉のうち錠部分と内部塗装を専有とし、窓枠並びに窓ガラスは専有に該当しないと定義しています。専有部分のリフォームにおける届け出・承認義務なども規定しています。

共用部分の維持管理について

エントランスや廊下、ゴミ捨て場の清掃に要する費用、またはエレベーターの日常点検やメンテナンスにかかるコストは、各区分所有者の共有持ち分に応じて負担することと定めています。また、管理費と修繕積立金は会計を分けて管理することが望ましいと明記しています。

管理組合の業務内容とルール

管理組合は、住民によって構成され、マンションの財産価値の確保と機能の維持向上を目的に、適切に管理することと定めています。そのための管理組合の業務として、「共用部分の管理・清掃」「保守点検」「メンテナンス」「リフォーム」「建て替え計画」が必要としています。また、災害に備えた防災計画の策定や秩序の維持、個人情報や資金の管理も管理組合の役割のひとつに数えています。

多岐にわたる管理業務について、マンション管理業者への委託、またはマンション管理士への相談など、適切な方法で役割を果たすことと明記しています。

管理規約の変更

管理規約のルール追加や、変更などがある場合は、管理組合総会にて区分所有者及び議決権の4分の3以上の決議を経なければならないとします。

マンション管理に必要な法定点検と定期保守点検

マンション標準管理規約は、あくまでガイドラインで必ずしも守らなければならないルールではありません。しかし、エレベーターや換気設備などの点検業務は、建築基準法によって義務づけられています。また、消防法や水道法、電気事業法にも点検・報告の義務があり、これらの法定に従い、適切に管理しなければなりません。

法定点検を行う男性

法定点検のルール

法定点検とは、建築基準法や消防法、水道法、電気事業法などの法律により義務づけられた定期点検です。たとえば、「年に1回」と定められていれば、必ず1年に1度は点検業務が必要となります

建築基準法で定めるルール

エレベーター保守点検が年に1回必要です。そのほか、建築設備点検(年1回)、特殊建築物定期検査(3年に1回)が必要です。

水道法で定めるルール

専用水道の水質検査が月1回、消毒検査が日1回必要とします。また、簡易専用水道管理
状況検査が年に1回必要と定めています。

消防法で定めるルール

消防設備の総合点検を年に1回と定めています。また、機器点検の義務も半年に1度と定めます。

電気事業法で定めるルール

自家用の電気工作物の定期点検義務を必要とします。日常巡視点検は月に1回、定期点検は年に1回、精密点検を3年に1回実施しなければならないとします。

浄化槽法で定めるルール

浄化槽の点検・清掃業務の義務を定めています。保守点検は半年に1回、清掃は半年もしくは年に1回必要。全体の定期検査も1年に1度は必要としています。

保守点検のルール

マンション設備の機能が少しでも長く保持するために、定期的な点検・メンテナンスが必要です。消防設備や給排水設備、電気設備、空調設備、貯水槽の機能など、さまざまな設備の状態を専門家による保守点検で細かくチェックします。

点検業務の遂行だけでなく、点検実績をしっかり記録する作業も大切です。履歴を残すことで、その後の点検サイクルの確立及び見直しにつながります。これら一連の作業は、国家資格を有する専門の技術者に依頼するのが一般的です。

定期的な保守点検で不具合が見つかれば、改善・修理・取り換えなどの適切な処置を取る必要があります。地道な保守点検業務は、安心で快適なマンション生活の第一歩と言えるでしょう。

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