任意売却とは？不動産業者が仲介だと安心の理由

更新日：2023.03.17スタッフブログ

住宅ローンを滞納すると、分割で返済する権利を失い、一括で支払わなければならなくなります。支払えない場合は住宅が競売にかけられ、退居を余儀なくされます。競売はデメリットが大きいため、可能であれば競売に出される前に任意売却するのが理想です。こちらでは、任意売却のメリットとデメリット、および仲介を依頼する際の注意点をご紹介します。

1 任意売却とは？
2 任意売却のメリット
3 任意売却のデメリット
4 親子間売買との関係性
5 任意売却は不動産業者に依頼しよう

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。競売を避けるために行われます。住宅ローンの滞納が続くと、債務者はローンを分割で返済する権利を失います。債権者である金融機関はローンの一括返済を求めてきますが、できない場合は担保になっている住宅を売却しなければなりません。時期が来ると、裁判所は住宅を強制的に競売に出してしまいます。

競売とは、所有者の同意なく裁判所が物件を売却できるものです。退去命令をされたら住民は強制的に出ていかなければなりません。競売にはデメリットが多く、可能であれば競売に出される前に任意売却を行うのが理想です。ただし、任意売却を行える期間は限られています。いつでも行えるわけではないため、注意しましょう。任意売却が行える様になるのは、ローンの滞納が3～5カ月続いた時点からです。

3～5カ月滞納が続くと債権者から「期限の利益の喪失」という書面が届きます。こちらの書面が届くと債権者は分割返済の権利を失い、債権者は競売の申立を始めます。競売の開札までには、6カ月ほど期間がありますが、任意売却が行えるのはこちらの期間のみです。任意売却を考えている方は計画的に行いましょう。

任意売却のメリット

任意売却の利点は、一般の不動産売却に近い形で売却できることです。自分の意志で売却を決められ、プライバシーも守られます。任意売却のメリットをご紹介します。

プライバシーが守られる

競売の場合、物件情報が新聞やインターネットに載せられてしまうため、周囲の方に住宅ローン滞納で競売に出された事実が漏れやすくなります。しかし、任意売却であれば一般の不動産売却と同じ方法で販売するため、住宅ローンの滞納を知られる心配がありません。プライバシーを守りたい方も安心です。

市場価格に近い価格で売却できる

競売にかける場合、売却金額は市場価格の7割ほどです。競売物件は入札者が自由に見学できず、情報公開から入札までの期間も短いため、購入者は情報を得づらくなります。一般の売却よりも購入リスクが高いため、値段は低くなる傾向があるのです。一方、任意売却であれば、販売活動次第で高い値段での売却も可能です。任意売却後の残債をより少なくし、今後の返済を楽にできます。

残債を分割返済できる

任意売却後に残ってしまった債務は、家の持ち主と債権者が協議して返済額を決め、返済していきます。債務者の収入や生活状況を考えて現実的な額に設定してくれるため、無理のない返済が可能です。しかし、競売の場合は、債権者から一括での返済を求められます。返済ができずに自己破産を選ぶ方も少なくありません。ただし、自己破産をすると連帯保証人に返済責任が移ってしまうため簡単には行えず、悩む方も多くいらっしゃいます。

任意売却のデメリット

任意売却には多くのメリットがありますが、問題点もあります。任意売却をする際は問題点に注意が必要です。デメリットには以下の様なものがあります。

連帯保証人の同意が必要

連帯保証人がいる場合は、任意売却する前に同意を得る必要があります。連帯保証人の同意が得られなかったり、連絡がつかなかったりすれば、任意売却は行えません。競売の場合は裁判所が強制的に売却を行うため、連帯保証人の同意なく売却できます。ただし、連帯保証人の義務はそのまま残り、住宅の持ち主が自己破産すれば連帯保証人に返済義務が移ります。任意売却の同意が得られない場合は、競売のリスクについても説明して説得しましょう。

販売活動に協力する必要がある

任意売却を成功させるには、不動産の持ち主も積極的に販売活動に協力しなくてはなりません。内見の申込みにすばやく対応したり、幅広く宣伝したりといった工夫が必要です。競売の開札日前日になってしまうと任意売却を続けられないため、短期間に集中して販売活動に取り組む様にしましょう。

引っ越しをはやく行わなければならないケースがある

競売の場合は退居命令が出るまで現在の家に住み続けられます。競売が始まってから退居までの期間は1年ほどです。しかし、任意売却ではやくに買い手が見つかった場合は、その時点で引っ越ししなければなりません。競売よりもはやめに退去しなければならなくなる可能性があることに注意しましょう。ただし、買い手が同意してくれれば退居日を遅らせることも可能です。

親子間売買との関係性

住宅ローンを支払えなくなってしまったけれど、現在の家に住み続けたいという方や、これまで払ってきたローンを無駄にしたくないという方が行うのが親子間売買です。競売になる前に親族に自宅を購入してもらうことで、現在の住宅に住み続けられます。親子間売買には多くのメリットがありますが、簡単には行えないためご注意下さい。

注意点のひとつが、子ども名義ではたとえ子どもに安定した収入があっても住宅ローンを組みにくいことです。子どもが親の代わりに住宅ローンを申し込むと、銀行には債務の置き換えと判断されてしまいます。公務員や上場企業社員といった、通常はローンが組みやすい方も審査に落ちるケースがあるため、注意が必要です。また、子どもがマイホームを買おうとした時に、住宅ローンを組めなくなるという問題もあります。子どもが将来住宅を購入する予定がある場合、親子間売買の相談をしても断られてしまうケースがあります。子どもの配偶者に反対される場合も多く、揉めてしまうケースも少なくありません。

また、金額設定も難しくなります。親子間で不動産売買をする際、一般的な市場価格を大きく下回る金額で売買すると、贈与とみなされて贈与税がかかってしまうのです。反対に、親が購入した金額を上回る額で買い取ると、売買益が生まれて所得税の対象になります。この様に、親子間売買を個人で行うのは難しいため、行う際は専門家にアドバイスを求める様にしましょう。

任意売却は不動産業者に依頼しよう

任意売却を行う場合は、不動産業者に依頼することをおすすめします。特に親子間売却は個人でローンを申し込むと断られる可能性が高いため、業者に仲介してもらうのが無難です。不動産業者を選ぶ際は、任意売却の実績が豊富なところを選びましょう。任意売却では、取りまとめ役が金融機関と交渉しますが、交渉の結果次第で毎月の返済額や売却額が左右されます。良い条件で売却を進めるには、実績豊富でスキルの高い不動産業者に取りまとめ役をしてもらう必要があります。

また、任意売却にかかる費用に、不透明な点はないか確認することも必要です。不動産業者の中には、販売促進費やコンサルティング料、任意売却申請費といった曖昧な項目を請求してくるところがあります。反対に、媒介契約をするだけでお金がもらえると謳う業者もあります。不透明な費用がかかったり、お金が入ると宣伝したりする業者は、違法な取引をしている可能性が高く危険です。お金に関して不安のない業者を選ぶ様にしましょう。

信頼できる不動産業者を選ぶことで、住宅の売却をスムーズに進められます。任意売却を行う際は、ぜひ実績豊富で信頼性の高い不動産業者に依頼してみて下さい。