プロパティマネジメントとは?資産価値の拡大

2020.03.19ビジネス豆知識
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プロパティマネジメント(Property Management、略称:PM)は、人の力で不動産に価値を与える仕事といわれています。アメリカでは1980年代に誕生し、日本に2000年頃から導入されましたが、今ではその必要性が話題となり不動産投資にはなくてはならない存在になっているようです。とはいえ、不動産投資などに関わりのない方にとってはまだまだ聞きなれない言葉でしょう。今回は、プロパティマネジメントとは何なのか、どんな業務を行っているかなどを詳しくご説明します。また、プロパティマネジメントによく似た言葉とその違いなどもあわせてご紹介します。

マネージメント

 

プロパティマネジメントとは?

プロパティマネジメントとは、不動産に関する資産の管理や運営業務のことを指します。ただし、通常の不動産管理会社が行う様な賃貸管理とは異なる点がいくつかあります。

賃貸管理には入居者やオーナーと関わる「ソフト面」と、建物に関わる「ハード面」の2種類あります。それぞれ専門に管理する会社を「賃貸管理会社」、「建物管理会社」と呼びますが、プロパティマネジメントはその両方を請け負う会社です。主な管理業務に加えて建物のメンテナンスやリフォームなどの提案、経営のアドバイスなど、物件価値の維持・向上のためにさまざまな業務を担います。

たとえば、これまでは建物が老朽化するにつれて空室のリスクが高まるため、家賃を下げるなどして対策を取っていました。しかし、それでは空室のリスクは減ってもその分の収益は少なくなってしまいます。するとリフォームや修繕など、建物の価値を維持するための予算も減少するためますます老朽化が進み、空室のリスクもさらに上がるという悪循環に陥ってしまうのです。

このような事態を避けるために、プロパティマネジメント会社に管理を委託するオーナーが増えているといいます。物件の規模や立地を考慮し、空室物件をシェアハウスに変えたり、オフィスをコワーキングスペースに変えたりして空室率を改善できたという例もあるくらいです。プロパティマネジメントは単なる不動産管理業務だけではなく、物件ごとに管理・運営の仕方を提案。不動産価値を上げる役割があるのです。

プロパティマネジメントと似た用語の違い

プロパティマネジメントを検討する際に、さまざまな関連用語に出会う可能性があります。セットで紹介されることも多いため、簡単に違いを覚えておきましょう。

リーシング

共通する業務も多いためプロパティマネジメントと似た様な場面で使われがちですが、リーシングは主に賃貸借契約の仲介業務のことを指します。契約を成立させるために行っている立地の動向調査やマーケティング調査など、すべてを集約してリーシングと呼ぶのが一般的です。

アセットマネジメント

アセットマネジメント(Asset Management 略称:AM)とは、資産を対象とした管理や運営を行うサービスです。アセットマネジメントで管理できる資産は不動産に限らず、株式や債券、金融資産など、いわゆる投資用資産と呼ばれるものです。資産全体の効率的な運用を目指し、収益を最大限に拡大するためにさまざまな業務を担っています。

ファシリティマネジメント

ファシリティマネジメント(Facility Management 略称:FM)は、施設を対象とした管理・運営を行うサービスです。アメリカで新しく生まれた経営管理方式で、日本語では「施設管理」と訳されることがあります。しかしその業務は、建物や設備の管理に限定されるものではありません。土地や構築物、備品などすべてを対象に、経営的視点に立って有効かつ適切に保有・運営・管理するための総合的な手法と定義されています。

ビルマネジメント

ビルマネジメント(Building Management 略称:BM)は、物件・付帯設備など建築物の運営・管理に関する経営全般の業務をビルオーナーや投資家に代わって行うサービス。ビルマネジメントは主に専門家ともいえる不動産賃貸会社やその系列企業が行っており、管理コストの削減のために委託するオーナーが増えているといいます。

プロパティマネジメントで解決できること

ビルの立地やどんなビルを所有しているかによって、所有者のニーズや悩みは変わってきます。プロパティマネジメントによってどんな悩みが解決できるかをご紹介いたします。

空室リスクの回避

少子高齢化により、これから賃貸事業は借り手市場になると予想されています。そうなるとこれまでの様な管理・運営方法では空室率は上がる一方で、経営が成り立たなくなってしまうでしょう。プロパティマネジメントは、実績や経験から不動産価値に対する専門知識や不動産に関する最新情報を豊富に持っています。保有している物件の空室が続いている場合、さまざまな視点から原因を突き止め、豊富な経験から改善点を導き出してくれると考えられます。空室が埋まらない、売却ができないなどの問題は、プロパティマネジメントを活用することで解決できるかもしれません。

所有と経営を分離

サラリーマンが不動産投資をする場合や、相続によって不動産オーナーになった場合、働きながら不動産経営を行うのは並大抵のことではありません。経営をプロパティマネジメントに任せることで通常の管理業務を担ってくれるのはもちろん、変化する市場に合わせた経営方法の提案やアドバイスが受けられます。

不動産投資についての悩みを解決

プロパティマネジメントを導入したとしても、建物の老朽化は進みます。売却して別の投資物件を購入するかリフォーム工事を施すか、などの選択に迫られたときにもプロパティマネジメントに相談ができます。その時の市場状況や建物の状態などから、効率的な資産組み換えのアドバイスがもらえるでしょう。

主な業務内容

プロパティマネジメントの業務は多方面にわたりますが、大きく4つに分けることができます。

建物管理

点検や清掃、トラブルの対応など、基本的な賃貸管理業務全般です。入居者の満足度の高さが空室率を大きく左右するため、重要な業務といえます。

リーシングマネジメント

立地の動向調査やマーケティング調査、テナントのニーズに合う様な営業を行うことで、物件の稼働率を上げる業務です。入居者を惹きつける募集方法を考えるところから契約締結業務に至るまでを担います。

アカウティングマネジメント

家賃の回収や支払いの手続き、滞納督促などの入出金管理業務です。請求書の発行やオーナーへの報告レポートの作成など多種多様な業務を含みます。

コンストラクションマネジメント

工事費用見積もり・発注・管理など、建物の工事や修繕に関する業務です。入居者の安全やニーズを考慮し、快適な住環境を保つために必要な工事などの工期や予算の調整をします。

不動産投資は、手に入れることよりも手に入れてからの管理が難しいといわれています。不動産に関する知識や情報を得ることも必須となるため、プロ目線でのアドバイスが必須になってくるでしょう。これからの時代は特に、空室リスクが高まる傾向にあることが指摘されています。安定した収益を得るためには、時代とともに変化する市場に合わせて対策を取ることが大切です。

プロパティマネジメントなら、時代の流れにも敏感に反応しながら、収益の向上を目的とした対策を積極的に提案してくれることでしょう。不動産投資に関する悩みを持っている場合は、1度プロパティマネジメント会社に見積もりを出してもらうことをおすすめします。不動産投資に適したパートナー選びのために、ぜひ参考にしてみて下さい。

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