賃貸管理の仕組みとは?

2020.02.13スタッフブログ
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不動産オーナーになった場合、賃貸物件を経営して収益を上げようと考える方は少なくありません。しかし、賃貸管理の業務は多岐にわたるため、オーナーがひとりで行うには効率が悪く、困難であるといえます。管理が行き届かないと入居者の不満につながるため、経営不振につながる可能性もあります。そういった事態を避けるために、賃貸管理をプロに業務委託する方法があります。賃貸管理を委託することには、どういったメリットが考えられるでしょうか。ここでは、賃貸管理の仕組みやサービス内容、具体的なメリットについてご紹介します。

不動産オーナー

 

賃貸管理の仕組み

賃貸管理とは、その名のとおり賃貸住宅の管理をすることです。賃貸管理会社は物件の所有者である大家(オーナー)から委託を受け、さまざまな面で物件を管理します。業務をどこまで委託するかは大家の意向によって異なります。管理状況や入居者の満足度によっては不動産の資産価値が大きく変わる可能性もあるため、慎重な判断が求められるでしょう。

賃貸物件で収益を上げようとした場合、大家は建物の維持管理や入居者の募集・管理、トラブル対応など、多岐にわたる業務を行わなくてはいけません。もちろん、すべての管理業務をひとりで行う大家もいます。ただ、ほかに仕事を持っている方や、物件から離れた土地に住んでいる方の場合、ひとりだけで業務にあたるのは困難です。

そのため、手数料と引き換えに賃貸の管理業務を委託して賃貸経営を行う大家が増えています。不十分な管理によって不動産の資産価値を下げて空室を増やすよりも、行き届いた管理で入居者の満足度と物件の稼働率を上げるほうが、経営者として賢い選択であるといえるでしょう。

 

賃貸管理のサービス内容

管理会社がどこまで管理に携わるかどうかは、大家との契約内容によって変わります。ここでは、賃貸管理会社が行う具体的な管理業務の内容をご紹介します。どこまでを大家自身が行い、どの業務を委託するか、しっかり検討しましょう。

 

集金管理

管理会社が大家に代わって毎月の家賃を回収し、大家に送金します。滞納があった場合は、電話や訪問するなどして催促し、滞納の理由によっては連帯保証人へ支払いを催促するといった対処を行います。

中には何らかの理由で家賃を支払えない方や、お金があっても支払いを拒否する方がいるため、家賃の回収は非常に難しい業務のひとつといえるでしょう。管理会社は独自のノウハウを活かし、賃料の回収に努めます。

 

建物の維持管理

建物の共有部分の清掃やメンテナンス、設備の修理を行い、居住者に不便のないよう保つことも、日常的な業務のひとつです。退去後のクリーニングやリフォーム、修繕をする際は業者の手配から契約までを担います。

 

更新

契約の満期が近づいたら、借主に更新の意思があるかどうかを打診するのも管理会社の仕事です。借主に更新する意思がある場合は更新の契約を行い、退去する場合は退去の手続きを行います。

 

退去・立ち合い業務

借主が退去する際は、退去届の受理や立ち合いを行います。壁の傷や床の汚れなどが、入居前からあるものか入居後にできたものかどうかを一つひとつ借主と確認し、貸主と借主双方が納得したうえで敷金の清算を行います。借主から鍵を受け取り、受領書を発行して引き渡しの完了です。

 

トラブル対応

管理会社は、騒音問題など入居者同士のトラブルや、エアコンの故障など設備のトラブルが発生した場合にも対応を行います。入居者からのクレームには、迅速かつ適切な対応が大切です。対応の仕方によって入居者に不満が生じてしまった場合は、解約されてしまう可能性があります。管理会社に委託した場合は、こういった対応も迅速に行ってくれるため安心感が違います。

 

仲介会社と管理会社の違いとは?

仲介会社も管理会社もひとまとめに不動産会社と呼ばれることが多いですが、その業務内容はまったく別のものになります。ここからは、仲介会社の業務内容をご紹介します。

 

仲介会社の業務内容

賃貸物件を借りる際に訪ねる「不動産会社」と呼ばれる店舗の多くは、仲介会社です。仲介会社は大家または管理会社から依頼を受け、空いている賃貸物件に借り手を結び付ける役割を担います。中には管理業務も行う仲介会社もありますが、その場合は入居者の募集から入居中の対応、退去手続きまですべてを行うことになります。

 

広告掲載

インターネットや情報誌などに広告を掲載し、賃貸物件を探している人に物件情報を公開しています。最近ではインターネットで検索後、めぼしい物件をいくつか探してから来店するケースが多いため、ページ作りに力を入れる会社も増えているようです。こういった広告に使われている物件の室内写真や間取り図も、主に仲介会社が作成しています。

 

物件紹介

賃貸物件を探しているお客様が来店したら、希望の地域や間取り、家賃などを参考に物件を探して紹介します。お客様の気になる物件が見つかったら、大家や管理会社に空室の確認をします。大家や管理会社は複数の仲介会社に物件紹介を依頼している場合もあるためです。空室が確認できたら鍵を借りに行き、実際に現地を訪れ内見の案内を行います。

 

契約手続き

お客様が物件を気に入り、契約する意志が固まったら、契約書の説明や火災保険の手続きなど入居のための契約手続きを行います。手続きが完了し、鍵を引き渡したところで仲介会社の業務は終了です。それ以降の問い合わせは、管理会社の管轄になります。

 

オーナーと入居者それぞれのメリット

管理会社に委託する場合はもちろん費用がかかりますが、多数のメリットもあります。例えば、家賃の回収です。現在、賃料の集金を行う際に戸別訪問して直接現金で回収しているケースは稀で、口座引き落としや口座振り込みで集金するのが一般的です。そのため、管理会社に集金業務を委託することに、あまりメリットはないと感じるかもしれません。しかし、賃料の滞納が発生した場合は賃貸管理会社が大活躍します。

家賃を滞納するご家庭の状況によっては、何度も滞納が発生してしまうこともあります。一度回収できたとしても、再び滞納が発覚すれば、そのたびに足を運ばなくてはいけません。賃貸管理会社は、滞納している家庭へ家賃納入を催促するほか、滞納先を訪問して家賃を回収してくれます。管理を委託することで回収の手間も省けるほか、賃料をめぐって入居者とトラブルになることを避けることもできるため、精神的にも楽になるでしょう。

また、賃貸管理会社は入居者からのトラブル報告があった場合にも、迅速に対応してくれます。トラブル対応のスピードは入居者の満足度に直結するため、対応が遅れてしまった場合は不満につながり、解約されてしまう可能性が高くなります。不満や要望に迅速に対応してもらえることは、入居者にとってもメリットであるといえるでしょう。

 

賃貸物件のビジネスでもっとも大切なのは、空室の状態を減らすことと、長期間住み続けてくれる方を増やすことです。そのためには、住民の満足度を高める必要があります。住民の満足度は、管理の仕方やトラブル対応などに左右されます。コストはかかりますが、管理会社に委託すれば面倒な対応をすべて引き受けてくれるため、手間をかけることなく不動産経営が可能となるでしょう。安定した不動産経営を目指すなら、賃貸管理の委託も検討してみてはいかがでしょうか。

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