不動産売買時の税金、実は売るときにも課かります

2016.11.28スタッフブログ
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電話代行で不動産売買の税金について

不動産売買においても、税金というのは関わってきます。不動産を購入する際に税金を支払うのは、土地建物という物を買うのだから理解しやすいでしょう。しかし、不動産を売却する時にも税金が課かります。実はこれ、購入する時とは別の税なんです。どういった税金が課かっているのか、そして節税することはできるのでしょうか。

売買契約書に貼付する印紙代

不動産を購入する時、あるいは売却する時。売買契約書の記載金額に対し、印紙税が発生します。これの額は売買契約書に記載されている金額によって変動します。不動産の売買価格が高いほど、印紙税額も上がっていきます。これは購入時には節税できませんが、売却時には節税が可能です。一般的に、買い主と売り主は売買契約書を一通ずつ所有し、自分が所有する売買契約書の印紙税を負担します。しかし売り主に限り、売買契約書を原本で所有しておく必要がありません。ですから、売買契約書をコピーにしてしまえば、本来負担する分の印紙税を節約することが可能です。

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抵当権抹消登記の免許税

不動産を購入する時、銀行などの金融機関から融資を受けて購入資金を用意した場合、万一返済できなくなった時に備えて、対象の不動産に抵当権が設定されます。売却する時には、買い主が受け取る段階では抵当権のない状態にしておくため、抵当権の登記を抹消する必要が出てきます。その時に発生するのが登録免許税という税金です。

不動産1個につき1000円で、土地と建物だとそれぞれ別でカウントされます。一戸建ての場合は2000円です。この手続は、売り主本人が行う必要はないため、司法書士に依頼してやってもらうことも可能です。相場はおよそ1万円ほどだそうですが、申請書の作成や法務局への提出など手間もかかりますので、専門家である司法書士にお任せするのが確実だと思われます。

こちらの抵当権ですが、もちろん買い主が銀行から融資を受けていた場合、買い主とその融資を行った銀行の間で抵当権に関する新たな関係が生まれることになります。

売却益が出ると「不動産譲渡所得税」が発生

不動産を購入した時の金額より、高い金額で売却できた時に発生する税金です。売った金額から買った時の金額と諸々の経費を差し引いた利益に対して課せられる税金です。税率は不動産を所有していた期間によって変動し、不動産を売却した年の1月1日時点で「5年」を超えているかが分かれ目です。5年を超えている場合は長期譲渡所得と言って、所得税で15%、住民税が5%となります。逆に5年を超えていないと短期譲渡所得と言って、所得税で30%、住民税が9%になります。およそ倍の金額です。

マイホームだった場合は、一定の要件を満たすと特例を利用することができます。一つは最高3000万円の特別控除の特例です。マイホームを売却する時、一定の条件を満たすと物件の所有期間に関係なく譲渡所得から控除されます。つまり最高で、売却益が3000万円以下ならこの特例を使えば譲渡所得税は発生しません。
もう一つは、所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例があります。所有期間10年以上という時間が必要ですが、3000万円の特別控除とも併用できるので、額が大きい時に効果があります。
最後に不動産を売却し、代わりに居住用の不動産を別に購入する場合、買い替え特例というものを利用できます。もしこれらを利用しても譲渡書属性が発生した場合、確定申告で税金を納めることになります。

他にも売却時にかかった諸経費など、税金以外でも細々とした出費はあります。売った金額をまるまる、というのは難しいということです。しかし仕組みを聞けば、何故設けられたのかがわかるぐらいには、筋の通った理由の税金です。節税できるところは節税し、払うべきは払って、気持よく売買を終えましょう。

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