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「不動産売買契約」その基礎知識と注意ポイント

 

不動産売買契約書の内容とは?

一般的にはなかなかなじみのない不動産売買。売買契約のルールや法的な仕組みについて、多くの方は「詳しくない」というのが正直なところではないでしょうか。そこで本日は、不動産売買で知っておきたい基礎知識をご紹介します。いつ当事者になるかもしれない不動産の売却、または取得に関わる情報をしっかりおさえておいて下さい。

不動産売買とは不動産の所有権を移転すること

「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」(民法555条)

民法の規定が示す様に、不動産の売買は、申し込みする売り主と代金を支払うことでその権利を得ようとする買い主との意思表示が合致することで成立します。その所有権がいつ移転するかについて、互いの意思表示が不明確な場合は、売買契約が成立した時点をもって所有権の移転と見なします。(民法176条)

売買契約書に書かれる項目。これって何?

土地にしろ建物にしろ、不動産取り引きでは大きなお金が動きます。そのため、個人間の取引であっても契約書を作成してその必要事項を確認し、間違いがないことを示してその証拠を後々まで残すプロセスを踏みます。

売買契約書の一般的な項目は以下の通りです。

・売買物件の表示
売買物件の基本情報を記載する項目です。登記簿に記載された情報をもとに表示されます。

・売買に関する代金について
物件の支払い額、手付金やその支払い期日を明確に表示する項目です。手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」などがあり、どんな手付金を支払うことになっているのか、その金額を支払うことに意思の相違はないかを確認します。

・土地の実測結果
登記簿に記載された土地面積の情報は、必ずしも実際の面積とイコールではありません。そのため、売り主側が調査して土地の正確な面積を実測するケースもあります。実測の結果、登記簿情報と差異があった場合、その違いに応じて売買代金を調整します。

・所有権移転と引き渡しに関する事項
所有権の引き渡し時期を記します。引き渡しの時期については、双方の話し合いのうえ、問題ない時期を選びます。また、代金の支払いは引き渡しと同時に行われるのが基本です。

・手付解除
契約成立したあとも、何らかの事情で契約が解除となるケースもあります。その場合、解除した側が負担する手付金のルールも明確しておく必要があります。一般的には手付金の金額や、解除が可能となる期間を定めますが、手付解除そのものを認めないという合意もあります。

・契約違反による解除
契約違反(債務不履行)によって、契約が解除される場合のルールです。売り主もしくは買い主のどちらかに明らかな契約違反が認められる場合、契約を解除できます。違反した側が支払う違約金の額などが記載されます。

・ローン特約
売買契約が成立したとしても、買い主側が住宅ローンの審査に通らなければ売買代金を支払えないおそれがあります。その場合は、買い主は無条件で売買契約を解除できます。これをローン特約と言い、特約を認める旨を記載します。

・その他の記載事項
その他の記載される事項として、天災などによる免責(危険負担)、反社会的勢力との関わりが判明した時の契約解除要件、瑕疵担保責任についての記載事項が盛り込まれます。

不動産売買契約書を確認する男性

瑕疵担保責任とは?

あってはならないことですが、購入した物件に重大な欠陥が見つかる場合もあります。建物や設備に欠陥があっては生活に重大な支障を生じるため、買い主は売り主対し、瑕疵担保責任を理由に契約の解除を要求することも可能です。

建物や設備の重大な欠陥を意味する瑕疵は、それが取引上、通常レベルの注意をしても気づかない場合のみ、買い主が売り主にその責任を追及できます。

契約解除や契約目的の変更はもちろん、買い主が売り主に対し損害賠償請求の権利も有します。ただし、瑕疵があることを知った時から1年以内に請求しなければなりません。

・瑕疵担保責任が発生しないケースも
瑕疵担保責任は売り主が買い主に対して負うものです。しかし、その瑕疵が売り主でも知り得ない情報であれば、売買成立後、何年にもわたって不安定な状態に置かれることになります。売り主側が不当に不利益を被らないために、瑕疵担保責任を負わない旨を契約書に記載することもあります。

売買契約の流れ

契約内容について、双方が協議のうえ、合意すれば契約締結の運びとなります。契約時に必要な書類などは以下の通りです。

  • 印鑑(実印)
  • 印紙
  • 手付金(領収書含む)
  • 仲介手数料
  • 運転免許証、健康保険証などの本人確認書類

仲介手数料は、間に入ってくれた不動産業者に支払うものです。業者によっては、手数料が半額となったり、無料となったりするケースもあります。

不動産は大きな買い物ですので、契約書に不備があれば周囲に大きな迷惑や損害を生んでしまいます。契約時に必要な書類だけは忘れずに準備しておきましょう。

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